Bouwen kost tijd. Maar wat kost een te late oplevering?

De verhuisdozen staan klaar. De keuken is besteld. De huur van de vorige woning is intussen opgezegd en u kunt niet wachten de nieuwe woning te betrekken. Dan komt het telefoontje van de aannemer waar niemand op zit te wachten: de oplevering loopt uit.

Een paar weken vertraging lijken op het eerste gezicht misschien te overzien. Totdat de extra kosten zich opstapelen. Dubbele woonlasten, opslagkosten, misgelopen omzet of een financiering die afloopt. Dan rijst al snel de vraag: wie betaalt de rekening?

Opleverdatum

Bij het sluiten van een koop- en aannemingsovereenkomst gaat de aandacht vaak uit naar de aanneemsom, de afwerking en de opleverdatum. De bepalingen over de gevolgen van een te late oplevering worden daarentegen nogal eens vluchtig gelezen. Dat is opmerkelijk, want juist die bepalingen blijken achteraf vaak de belangrijkste.

Allereerst is van belang welke opleverdatum partijen daadwerkelijk hebben afgesproken. Niet alle overeenkomsten bevatten namelijk een opleverdatum. Vaak wordt geen concrete kalenderdatum overeengekomen, maar wordt afgesproken om binnen een bepaald aantal ‘werkbare dagen’ op te leveren. Het gaat dan vaak om doordeweekse dagen, niet-zijnde officiële feestdagen. Het gaat om werkdagen waarop, gelet op onder meer weersomstandigheden, daadwerkelijk kan worden gewerkt. Het nadeel van zo’n bepaling is dat de opleverdatum hierdoor lastig te bepalen kan zijn en dit vormt vaak een voedingsbodem voor discussie. Ook zien we regelmatig dat partijen enkel afspreken wanneer het gebouwde geïnspecteerd wordt door de opdrachtgever. Dit zegt echter nog niets over de datum waarop het werk als geheel wordt opgeleverd.

Om dergelijke discussies te voorkomen, is het aan te raden om een fatale opleverdatum te bepalen. Is geen fatale opleverdatum overeengekomen, dan kan in bepaalde omstandigheden alsnog uit de bedoeling van partijen blijken dat sprake is van een fatale termijn.

De overeenkomst als het vertrekpunt

Veel overeenkomsten bevatten een boeteclausule die ziet op vertraging of wanprestatie. Dit zien we veelal in twee verschillende vormen. Allereerst zien we de variant waarbij de aannemer een vast bedrag verschuldigd is voor iedere dag, week of maand waarmee de overeengekomen oplevertermijn wordt overschreden. Het voordeel van zo'n regeling is duidelijk: partijen weten vooraf waar zij aan toe zijn en hoeven achteraf niet te discussiëren over de omvang van de geleden schade. In sommige gevallen is naast de boete zelfs ook nog aanvullende schadevergoeding te vorderen.

De tweede variant die we regelmatig zien, is een algemene boeteclausule van 10% van de koop- en aanneemsom indien een partij haar verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt.  Dat beding wordt in de praktijk nog wel eens ten onrechte in verband gebracht met een te late oplevering. Een boete wegens wanprestatie heeft echter een andere functie dan een specifiek overeengekomen vertragingsboete. Of een opdrachtgever zich op een dergelijk beding kan beroepen, hangt af van de tekst van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval. Een overschrijding van de oplevertermijn leidt dus niet automatisch tot een aanspraak op een contractuele boete van 10%. Het eerste ziet op te laat leveren, het tweede op niet of ondeugdelijk nakomen. Juist daarom is het van belang goed onderscheid te maken tussen een boete wegens vertraging en een boete wegens wanprestatie.

Juist vanwege deze nuances is het aan te raden om vóór ondertekening verder te kijken dan de aanneemsom en de opleverdatum. De vraag is niet alleen wanneer wordt opgeleverd, maar vooral wat partijen hebben afgesproken als dat moment níet wordt gehaald.

En als de overeenkomst niets bepaalt?

Niet iedere overeenkomst bevat een regeling voor de gevolgen van een te late oplevering. Dat levert de vraag op of de opdrachtgever dan met lege handen staat. Het antwoord is nee, maar de wet biedt niet altijd het antwoord dat men hoopt.

Veel opdrachtgevers gaan ervan uit dat een aannemer automatisch aansprakelijk is zodra de opleverdatum is verstreken. Juridisch ligt dat genuanceerder. Allereerst moet worden beoordeeld of sprake is van een fatale termijn. Is een bepaalde opleverdatum uitdrukkelijk als uiterste datum overeengekomen, dan kan het verzuim in sommige gevallen van rechtswege intreden zonder dat de aannemer in gebreke dient te worden gesteld.

De Hoge Raad heeft benadrukt dat niet iedere overeengekomen datum automatisch een fatale termijn is. Regelmatig blijkt dat een planning of opleverdatum vooral als streefdatum is opgenomen. In dat geval is een enkele overschrijding meestal niet voldoende om de aannemer direct aansprakelijk te houden.

Ontbreekt een fatale termijn, dan zal de opdrachtgever de aannemer in beginsel eerst schriftelijk in gebreke moeten stellen. Daarbij moet een redelijke termijn worden gegeven om de werkzaamheden alsnog af te ronden. Pas wanneer de aannemer ook binnen de gestelde termijn niet oplevert, raakt hij in verzuim. Vanaf dat moment kan aanspraak bestaan op schadevergoeding of zelfs ontbinding van de overeenkomst.

Overmacht is geen standaardverweer

Bij een vertraagde oplevering wordt door de aannemer al snel gewezen op leveringsproblemen, personeelstekorten of ongunstige weersomstandigheden. Dat kan een rol spelen, maar een beroep op overmacht slaagt niet vanzelfsprekend. De vraag blijft steeds welke afspraken partijen hebben gemaakt en of de oorzaak van de vertraging daadwerkelijk buiten de invloedssfeer van de aannemer lag. Niet iedere tegenvaller op de bouwplaats kwalificeert als overmacht.

Voorkomen is beter dan procederen

Bouwprojecten verlopen zelden volledig volgens planning. Dat is de realiteit. Juist daarom verdient het aanbeveling om vooraf stil te staan bij de juridische gevolgen van een eventuele vertraging. Een fatale opleverdatum en een vertragingsboete kunnen veel discussie voorkomen. En als de overeenkomst over beide onderwerpen zwijgt, biedt de wet een vangnet. Omdat dat vangnet minder eenvoudig is dan wordt gedacht, is het des te belangrijker om vooraf duidelijke afspraken te maken. Uiteindelijk bepaalt niet de vertraging, maar de overeenkomst wie de rekening betaalt.

Heeft u te maken met een bouwgeschil? Neem contact met ons op of plan een intakegesprek via +5999 5121325.