Lo firmado, firmado está... ¿o no?

Para muchas personas, vender una vivienda es un acontecimiento trascendental. Es habitual que, tras firmar el contrato de compraventa, el vendedor se arrepienta o empiece a tener dudas sobre los acuerdos alcanzados. Pero, ¿hasta qué punto puede el vendedor dar marcha atrás en los acuerdos alcanzados? ¿Existe la posibilidad de retirarse de la venta a pesar de todo?

La fase previa a la firma: oferta, aceptación y desistimiento

Antes de que se haya firmado un contrato de compraventa o se haya aceptado una oferta de cualquier otra forma, el vendedor se encuentra en una posición relativamente libre. En principio, una oferta de venta puede revocarse. Por lo tanto, una oferta realizada puede retirarse. Esto solo es posible mientras el comprador no haya aceptado la oferta y no se trate de una oferta irrevocable o de un plazo de aceptación acordado. Esto se regula en el artículo 6:219 del Código Civil («BW»).

En cuanto el comprador acepta la oferta, se celebra un contrato (de compraventa) y se extingue la posibilidad de desistimiento. Sin embargo, hay que tener en cuenta un matiz importante con respecto a lo anterior.

Requisito de forma escrita

En la compraventa de una vivienda se aplica el requisito de forma escrita. Esto se regula en el artículo 7:2, apartado 1, del Código Civil neerlandés. Por lo tanto, si ha comprado una vivienda mediante un acuerdo verbal, en la mayoría de los casos esta compraventa aún no es legalmente exigible. Por lo tanto, cabría pensar que, mientras no exista un contrato firmado, no existe un contrato de compraventa válido. Pero, ¿qué ocurre si las partes han llegado a un acuerdo por correo electrónico o WhatsApp? La jurisprudencia ha establecido que un contrato de compraventa escrito es una «escritura privada» en el sentido del artículo 135 del Código de Procedimiento Civil («Rv»). Un correo electrónico o un mensaje de WhatsApp no constituyen una firma en el sentido del artículo 135 del Rv, por lo que no se cumple el requisito de forma escrita del artículo 7:2, apartado 1, del Código Civil (BW). En otras palabras: mientras el contrato de compraventa no esté firmado, no se perfecciona ninguna compraventa válida.

 El Tribunal de Primera Instancia de Curazao volvió a confirmar lo anterior el 27 de agosto de 2025. El juez dictamina lo siguiente:«el hecho es que no existía ningún documento escrito —ningún acta firmada por las partes— tal y como se contempla en el artículo 7:2 del Código Civil. Por lo tanto, la compraventa, incluso si hubiera existido pleno acuerdo, estaba expuesta a la anulación por parte de cualquiera de las partes».

 En esa misma sentencia, el Tribunal de Primera Instancia considera asimismo que solo en circunstancias muy excepcionales sería admisible la ausencia de un contrato escrito.

 Por lo tanto, el requisito de forma escrita protege tanto al comprador como al vendedor. Así pues, ambas partes pueden anular la compraventa mientras no exista un contrato de compraventa firmado. Por lo tanto, no se puede obligar al vendedor a colaborar en la redacción y firma de un contrato escrito.

Tras la firma: el compromiso, la rescisión y los límites del arrepentimiento

Tras la firma, la situación del vendedor cambia considerablemente. El contrato de compraventa se ha formalizado y es vinculante. El vendedor ya no puede retirarse sin más.

La rescisión del contrato solo es posible cuando el comprador incumple sus obligaciones, por ejemplo, al no pagar (la fianza) o al no colaborar en la entrega. Por lo tanto, si el comprador cumple debidamente con sus obligaciones, el vendedor está obligado a colaborar en la transferencia.

En caso de que el comprador no cumpla con sus obligaciones, será necesario que se le haya requerido previamente para que cumpla con ellas en un plazo razonable. Solo si no se cumple en el plazo fijado, el comprador incurrirá en incumplimiento y el vendedor podrá rescindir el contrato. No obstante, las partes pueden acordar otras condiciones al respecto en el contrato de compraventa. Por ello, es de gran importancia examinar detenidamente dichas disposiciones al formalizar el contrato de compraventa. 

Si un vendedor se retira sin motivo válido, se produce un incumplimiento contractual. En ese caso, el comprador puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios en virtud del artículo 6:74 del Código Civil y, en su caso, reclamar una multa contractual.

¿Cómo puede prepararse el vendedor?

Aunque la ley establece unos marcos claros, el contrato de compraventa ofrece un amplio margen para la personalización. Los vendedores pueden reforzar considerablemente su posición incluyendo cláusulas específicas, entre las que se encuentran:

· Una descripción clara del estado del bien vendido.

· Una cláusula de penalización en caso de incumplimiento por parte del comprador.

· Cláusulas de rescisión.

· La inclusión de plazos límite (por ejemplo, para el pago o la entrega).

Al incluir este tipo de cláusulas en el contrato de compraventa, se pueden limitar los riesgos y reducir la probabilidad de que surjan conflictos legales.

Aspectos prácticos a tener en cuenta

En la práctica, muchos litigios surgen debido a acuerdos poco claros o a la falta de un documento escrito que los recoja. Por ello, los vendedores harían bien en plasmar todos los acuerdos por escrito de forma cuidadosa y exhaustiva, estar atentos a los plazos importantes, comunicarse por escrito y con antelación en caso de problemas y, por supuesto, solicitar asesoramiento jurídico en caso de duda.

Conclusión

Un vendedor que se arrepiente de un contrato de compraventa tiene, desde el punto de vista jurídico, pocas posibilidades de rescindirlo. Antes de la firma del contrato de compraventa, a menudo aún es posible la rescisión, pero una vez firmado, el vendedor queda, en principio, vinculado. El requisito de forma escrita en la compraventa de bienes inmuebles ofrece una protección importante en este sentido. Mientras no se haya firmado, la compraventa aún puede anularse. Solo cuando el comprador incumple sus obligaciones y se encuentra en mora, la resolución puede ser una opción.

Sin embargo, la mejor protección para el vendedor consiste en establecer de antemano acuerdos claros, por escrito y jurídicamente correctos. De este modo, se pueden evitar sorpresas desagradables y conflictos.

Una preparación minuciosa marca la diferencia entre el arrepentimiento y la seguridad.

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