Construir lleva tiempo. Pero, ¿cuánto cuesta un retraso en la entrega?

Las cajas de mudanza ya están listas. Se ha encargado la cocina. Ya se ha rescindido el contrato de alquiler de la vivienda anterior y estás deseando mudarte a la nueva. Entonces llega la llamada del constructor que nadie espera: la entrega se va a retrasar.

A primera vista, un retraso de unas semanas puede parecer algo sin importancia. Hasta que los gastos adicionales empiezan a acumularse: gastos de vivienda dobles, gastos de almacenamiento, pérdida de ingresos o un crédito que vence. Entonces surge rápidamente la pregunta: ¿quién paga la factura?

Fecha de entrega

Al formalizar un contrato de compraventa y construcción, la atención suele centrarse en el precio de la obra, los acabados y la fecha de entrega. En cambio, las cláusulas relativas a las consecuencias de una entrega tardía suelen leerse de forma superficial. Esto resulta sorprendente, ya que, a la vista de los hechos, son precisamente esas cláusulas las que suelen resultar más importantes.

En primer lugar, es importante saber qué fecha de entrega han acordado realmente las partes. Y es que no todos los contratos incluyen una fecha de entrega. A menudo no se acuerda una fecha concreta del calendario, sino que se acuerda realizar la entrega en un plazo determinado de «días laborables». Por lo general, se trata de días laborables, que no sean festivos oficiales. Se trata de días laborables en los que, teniendo en cuenta, entre otras cosas, las condiciones meteorológicas, se pueda trabajar efectivamente. El inconveniente de esta disposición es que, debido a ello, la fecha de entrega puede resultar difícil de determinar, lo que a menudo da pie a discusiones. También observamos con frecuencia que las partes solo acuerdan cuándo el cliente inspeccionará la obra construida. Sin embargo, esto no dice nada sobre la fecha en la que se entregará la obra en su conjunto.

Para evitar este tipo de discusiones, es recomendable fijar una fecha límite de entrega. Si no se ha acordado una fecha límite de entrega, en determinadas circunstancias puede deducirse, a partir de la intención de las partes, que existe un plazo perentorio.

El acuerdo como punto de partida

Muchos contratos incluyen una cláusula de penalización por retraso o incumplimiento. Esto suele presentarse en dos formas diferentes. En primer lugar, está la variante en la que el contratista debe pagar una cantidad fija por cada día, semana o mes que se supere el plazo de entrega acordado. La ventaja de este tipo de acuerdo es evidente: las partes saben de antemano a qué atenerse y no tienen que discutir a posteriori sobre la cuantía de los daños sufridos. En algunos casos, además de la multa, incluso se puede reclamar una indemnización adicional por daños y perjuicios.

La segunda variante que vemos con frecuencia es una cláusula de multa general del 10 % del precio de compra y de la obra en caso de que una de las partes incumpla sus obligaciones derivadas del contrato. En la práctica, esta cláusula se asocia a veces, erróneamente, con una entrega tardía. Sin embargo, una multa por incumplimiento tiene una función distinta a la de una multa por retraso acordada específicamente. Que un cliente pueda invocar una cláusula de este tipo depende del texto del contrato y de las circunstancias del caso. Por lo tanto, el incumplimiento del plazo de entrega no da lugar automáticamente a un derecho a una multa contractual del 10 %. La primera se refiere a la entrega tardía, la segunda al incumplimiento o al cumplimiento defectuoso. Precisamente por eso es importante distinguir claramente entre una multa por retraso y una multa por incumplimiento.

Precisamente debido a estos matices, es recomendable, antes de firmar, no limitarse a tener en cuenta el importe del contrato y la fecha de entrega. La cuestión no es solo cuándo se entregará la obra, sino, sobre todo, qué han acordado las partes en caso de que no se cumpla ese plazo.

¿Y si el contrato no lo establece?

No todos los contratos incluyen una cláusula que regule las consecuencias de un retraso en la entrega. Esto plantea la pregunta de si, en ese caso, el cliente se queda con las manos vacías. La respuesta es no, pero la ley no siempre ofrece la respuesta que uno espera.

Muchos clientes dan por sentado que un contratista es automáticamente responsable en cuanto vence la fecha de entrega. Desde el punto de vista jurídico, la cuestión es más matizada. En primer lugar, hay que evaluar si se trata de un plazo perentorio. Si se ha acordado expresamente una fecha de entrega concreta como fecha límite, en algunos casos el incumplimiento puede producirse de pleno derecho sin que sea necesario notificar al contratista el incumplimiento.

El Tribunal Supremo ha subrayado que no toda fecha acordada constituye automáticamente un plazo perentorio. A menudo se observa que una fecha de planificación o de entrega se incluye principalmente a título indicativo. En ese caso, un único incumplimiento del plazo no suele ser suficiente para atribuir directamente la responsabilidad al contratista.

Si no se ha fijado un plazo perentorio, el cliente deberá, en principio, notificar primero por escrito al contratista el incumplimiento. En dicha notificación, deberá concederse un plazo razonable para que este pueda completar los trabajos. Solo cuando el contratista no entregue la obra dentro del plazo fijado, se considerará que ha incurrido en incumplimiento. A partir de ese momento, se podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios o incluso la resolución del contrato.

La fuerza mayor no es una defensa habitual

Cuando se produce un retraso en la entrega, el contratista suele alegar rápidamente problemas de suministro, falta de personal o condiciones meteorológicas adversas. Es posible que estos factores influyan, pero invocar la fuerza mayor no es algo que se acepte automáticamente. La cuestión sigue siendo qué acuerdos han establecido las partes y si la causa del retraso se encontraba realmente fuera del control del contratista. No cualquier contratiempo en la obra se considera fuerza mayor.

Más vale prevenir que litigar

Los proyectos de construcción rara vez se desarrollan tal y como estaba previsto. Esa es la realidad. Precisamente por eso, es recomendable analizar de antemano las consecuencias jurídicas de un posible retraso. Establecer una fecha límite de entrega y una multa por retraso puede evitar muchas discusiones. Y si el contrato no se pronuncia sobre ninguno de estos dos aspectos, la ley ofrece una red de seguridad. Dado que esa red de seguridad no es tan sencilla como se cree, resulta aún más importante establecer acuerdos claros de antemano. Al fin y al cabo, no es el retraso, sino el contrato, lo que determina quién corre con los gastos.

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