Vivir sin contrato: ¿qué pasa si alguien lleva años viviendo en tu casa?

Es más frecuente de lo que cree: un familiar, (ex)pareja, amigo o conocido lleva años viviendo en su vivienda, sin contrato de alquiler por escrito y, a veces, incluso sin pagar ningún tipo de compensación. Puede tratarse de una situación temporal, «hasta que encuentre otra cosa», pero el tiempo pasa y la situación se vuelve cada vez más difícil. ¿Puede desalojar al ocupante de su vivienda? ¿Existe algún fundamento jurídico para permanecer en la vivienda? ¿Se trata de un alquiler, un préstamo o no existe ningún derecho? Y, sobre todo, ¿qué puede hacer un propietario para recuperar la vivienda? 

¿Alquilar, usar o nada? 

La calificación jurídica de la situación es crucial. En principio, hay tres posibilidades:  

1. Contrato de alquiler 

Según el Código Civil («BW»), se habla de alquiler cuando una parte cede el uso de un bien y la otra parte se compromete a una contraprestación, normalmente un alquiler en dinero. Esa contraprestación es esencial. Si se paga un alquiler de forma sistemática, es muy probable que se trate de un alquiler, incluso si no se ha establecido por escrito. La consecuencia de ello es que puede ser de aplicación la protección del arrendamiento, por lo que no es posible rescindirlo sin más. 

2. Préstamo/contrato de uso 

Cuando alguien puede utilizar una vivienda sin pagar por ello, se suele hablar de préstamo de uso. Piensa, por ejemplo, en un padre que deja que su hijo viva en un apartamento, o en un propietario que pone una vivienda a disposición «a título gratuito». El préstamo de uso se regula en el artículo 7A:1759 del Código Civil neerlandés.  

En principio, en caso de préstamo, el propietario sigue siendo el titular de los derechos y puede reclamar la devolución del objeto. Sin embargo, también en este caso, el uso prolongado, las expectativas generadas y la dependencia pueden influir en la valoración del juez. 

3. Sin título ni derecho 

A veces ni siquiera se trata (ya) de consentimiento. Por ejemplo, cuando alguien se ha quedado en la vivienda después de que hayan finalizado los acuerdos, o cuando el propietario nunca ha aprobado (explícitamente) la situación. En ese caso, se habla de uso sin derecho ni título. Eso no significa que pueda echar al inquilino a la calle por su cuenta, pero sí que, en principio, puede reclamar el desalojo a través de los tribunales.  

¿Puede el propietario recuperar la vivienda sin más? 

La respuesta corta es: no. Incluso si alguien no paga el alquiler y no tiene contrato, el propietario no puede simplemente cambiar las cerraduras, sacar los bienes al exterior o bloquear el acceso a la vivienda de cualquier otra forma.  

La ruta correcta 

Si desea recuperar una vivienda, es aconsejable proceder de forma estructurada. En primer lugar, es importante que se evalúe la situación desde el punto de vista jurídico: ¿se trata de un alquiler, un préstamo o un uso sin derecho ni título? Esa calificación determina qué normas se aplican. 

A continuación, se debe requerir por escrito al inquilino para que abandone la vivienda en un plazo razonable. De este modo, se pone fin formalmente al uso y se establece que el propietario exige la devolución. 

Si el inquilino no accede, en la mayoría de los casos solo queda recurrir a un procedimiento judicial para exigir el desalojo de la vivienda. Solo a través de los tribunales se puede forzar un desalojo de forma legal. 

Rescisión y desalojo 

En caso de préstamo o uso sin título, el propietario puede, en principio, poner fin al uso. Esto suele hacerse mediante una notificación por escrito con un plazo razonable para abandonar la vivienda. Lo que se considera «razonable» depende de las circunstancias, pero en caso de ocupación prolongada, suele ser de varios meses. Si el ocupante no abandona la vivienda voluntariamente, a menudo solo queda recurrir a un procedimiento de desalojo ante los tribunales. Si se estima la demanda, el juez puede ordenar el desalojo, eventualmente bajo pena de multa coercitiva o con la intervención de la fuerza pública. 

Consejos prácticos 

Es fundamental dejar claro lo que se acuerda, incluso cuando se trata de familiares o amigos. Precisamente en las relaciones informales suelen surgir malentendidos a posteriori sobre lo que se ha acordado y lo que no. Además, asegúrate de dejar claras tus expectativas y límites a tiempo. Si dejas que una situación se prolongue durante años, corres el riesgo de que la otra persona se acoja con éxito a las expectativas creadas. Además, no actúe de forma impulsiva, ya que cerrar la vivienda o retirar los bienes del inquilino por su cuenta puede tener consecuencias legales y, en la práctica, suele ser contraproducente. Asegúrese de recopilar tantas pruebas como sea posible, como mensajes, recibos de pago y declaraciones. Estas pueden ser decisivas si se llega a un procedimiento judicial. Por último, es aconsejable buscar asesoramiento jurídico en una fase temprana. La correcta calificación de la relación jurídica determina en gran medida las medidas que se pueden tomar y evita errores costosos.  

Conclusión 

Una persona que lleva mucho tiempo viviendo en su vivienda sin pagar alquiler no tiene automáticamente protección de alquiler. Sin embargo, esto no significa que pueda proceder directamente al desalojo. La cuestión de si se trata de un alquiler, un préstamo o un uso sin derecho determina en gran medida su posición. En este sentido, las circunstancias del caso son decisivas. Por lo tanto, quien pone una vivienda a disposición de otra persona, hace bien en establecer acuerdos claros desde el principio. Esto evita que la hospitalidad temporal termine en un conflicto legal prolongado.