La fecha de transferencia: un acuerdo vinculante, no una formalidad

La firma del contrato de compraventa de una vivienda es un momento festivo para muchas personas. Se han puesto las firmas, la financiación está en marcha y las cajas de mudanza están listas. Sin embargo, hay un momento en el proceso que a menudo recibe menos atención: la fecha de transferencia. A menudo vemos que los compradores y vendedores consideran esta fecha como flexible. ¿Por qué no se puede retrasar una semana? Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, la cosa cambia. La fecha de transferencia es un acuerdo vinculante y quien no la cumpla corre riesgos considerables.

¿Cuál es la fecha de transferencia?

La fecha de transferencia, también denominada fecha de entrega o fecha de formalización, es el momento en el que la propiedad de la vivienda pasa oficialmente del vendedor al comprador. Esto se hace mediante la escritura notarial de entrega. A partir de ese momento, el comprador es el propietario legal y asume el riesgo de la propiedad. Los impuestos, los seguros y los servicios públicos también se atribuyen al nuevo propietario a partir de esa fecha.

La fecha de transferencia se establece en el contrato de compraventa y, por lo tanto, constituye una parte esencial del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Parece una formalidad, pero en términos legales es el día en que ambas partes deben cumplir con sus obligaciones: el vendedor debe entregar y el comprador debe pagar.

Marco jurídico: plazo límite

De conformidad con el artículo 6:83 del Código Civil neerlandés («BW»), el incumplimiento de unplazodenominado«plazo fatal»constituye un incumplimiento inmediato. Una fecha de transferencia acordada se considera normalmente un plazo fatal. Esto significa que la parte que no cumple en esa fecha incurre automáticamente en incumplimiento, sin que sea necesaria una notificación de incumplimiento.

El artículo 6:74 del Código Civil neerlandés establece a continuación que quien incumpla sus obligaciones estará obligado a indemnizar los daños y perjuicios causados. La otra parte podrá entonces optar por exigir el cumplimiento, rescindir el contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

En resumen: quien no cumpla con la fecha de transferencia, incurrirá en incumplimiento contractual.

¿No se ha cerrado la financiación? ¡Comuníquelo por escrito!

En la práctica, la razón más común para los retrasos es que la financiación del comprador aún no está lista. Este proceso puede llevar bastante tiempo y el comprador depende del banco. Sin embargo, eso no exime al comprador de su obligación de entregar a tiempo.

Si la transferencia no puede realizarse en la fecha acordada, es recomendable solicitar al vendedor una prórroga por escrito y con la debida antelación. El contrato de compraventa suele establecer determinadas condiciones para solicitar una prórroga. Por lo general, no basta con llamar por teléfono al agente inmobiliario. Por lo general, la solicitud de prórroga del plazo debe dirigirse por escrito al vendedor. Es aconsejable indicar claramente en la solicitud:

- que aún no se ha recibido respuesta del banco a la solicitud de financiación;

- que el banco ha indicado que dará una respuesta a más tardar en la fecha x;

- y que, por lo tanto, se solicita el aplazamiento de la fecha de transferencia.

Solo cuando el vendedor acepte expresamente la solicitud se modificará la fecha. Sin el consentimiento por escrito, seguirá siendo válida la fecha de entrega original, con todas las consecuencias que ello conlleva.

Las consecuencias de los retrasos en las entregas

Como ya se ha mencionado, el vendedor tiene varias opciones cuando ha vencido la fecha de transferencia. Además, muchos contratos de compraventa incluyen una cláusula de penalización. Un ejemplo clásico de este tipo de cláusula es una penalización del 10 % del precio de compra en caso de incumplimiento. En el caso de una vivienda de 500 000 euros, esto supone una penalización de 50 000 euros, a lo que a menudo se suma la posibilidad de que el vendedor reclame una indemnización adicional. Por lo tanto, no prestar la debida atención a la fecha de transferencia puede tener consecuencias financieras considerables.

El papel del notario

El notario supervisa la tramitación jurídica de la transferencia, pero no puede conceder una prórroga sin el consentimiento de ambas partes. A veces se piensa que «el notario se encargará de todo», pero eso es un error. Una modificación de la fecha de transferencia solo es válida si el comprador y el vendedor la acuerdan conjuntamente (y, a menudo, también por escrito).

Además, al notario le interesa que se cumpla la fecha acordada, ya que a menudo ya se han programado citas, se han redactado borradores de escrituras y se han preparado los registros.

La importancia de acuerdos claros

La fecha de transferencia puede parecer una simple formalidad administrativa para muchos, pero en realidad es un acuerdo contractual esencial. Al celebrar un contrato de compraventa, prestar atención a los plazos claros, las condiciones de aplazamiento y las sanciones por retrasos en la entrega evitará que la compra de la casa de sus sueños termine en un conflicto legal.

Conclusión

La fecha de transferencia es más que una fecha en el calendario: es una obligación vinculante. Por lo general, se toma a la ligera, pero las consecuencias suelen ser enormes. Quien no cumpla con la fecha acordada corre el riesgo de recibir una multa, una obligación de indemnización e incluso la rescisión de la compraventa. Mediante una comunicación oportuna y por escrito, y estableciendo acuerdos claros sobre los aplazamientos y las consecuencias del incumplimiento, el comprador y el vendedor pueden ahorrarse muchos problemas.

Como en cualquier acuerdo, aquí también se aplica lo siguiente: unos buenos acuerdos marcan la diferencia.