Getekend is getekend — of toch niet?

Het verkopen van een woning is voor veel mensen een ingrijpende gebeurtenis. Het komt regelmatig voor dat een verkoper na het sluiten van een koopovereenkomst spijt krijgt of begint te twijfelen over de gemaakte afspraken. Maar in hoeverre kan je als verkoper terugkomen op de gemaakte afspraken? Bestaat de mogelijkheid je alsnog terug te trekken uit de verkoop?

De fase vóór ondertekening: aanbod, aanvaarding en herroeping

Voordat een koopovereenkomst is ondertekend of een aanbod op andere wijze is aanvaard, verkeert de verkoper in een relatief vrije positie. Een aanbod tot verkoop kan dan in beginsel worden herroepen. Een gedaan aanbod kan dus worden ingetrokken. Dit kan alleen zolang het aanbod nog niet door de koper is aanvaard én er geen sprake is van een onherroepelijk aanbod of een afgesproken aanvaardingstermijn. Dit is geregeld in artikel 6:219 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’).

Zodra de koper het aanbod aanvaardt, ontstaat er een (koop)overeenkomst en vervalt de mogelijkheid tot herroeping. Er geldt echter nog een belangrijke nuance ten aanzien van het voorgaande.

Schriftelijkheidsvereiste

Bij de (ver)koop van een woning geldt het schriftelijkheidsvereiste. Dit is geregeld in artikel 7:2 lid 1 BW. Als u dus door middel van een mondelinge overeenkomst een woning heeft gekocht, is deze koop in de meeste gevallen nog niet juridisch afdwingbaar. Je zou dus denken: zolang er geen ondertekende overeenkomst is, bestaat er geen geldige koopovereenkomst. Maar wat nu als partijen via e-mail of WhatsApp overeenstemming hebben bereikt? In de rechtspraak is bepaald dat een schriftelijke koopovereenkomst een ‘onderhandse akte’ is in de zin van artikel 135 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (‘Rv’). Een e-mail of WhatsApp bericht is geen ondertekening in de zin van artikel 135 Rv, en dus is niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW. Anders gezegd: zolang de koopovereenkomst niet is ondertekend, komt geen geldige koop tot stand.

 Door het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao op 27 augustus 2025 is het voorgaande wederom bevestigd. De rechter oordeelt het volgende: ‘feit is dat er geen schriftelijk stuk was – geen door partijen getekende akte – als bedoeld in artikel 7:2 BW. Daarmee stond de koop, ook als sprake was van volledige overeenstemming, bloot aan vernietiging door één van partijen’.

 In diezelfde uitspraak oordeelt het Gerecht eveneens dat het alleen onder zeer bijzondere omstandigheden aanvaardbaar zou zijn dat er geen schriftelijke overeenkomst is.

 Het schriftelijkheidsvereiste beschermt dus zowel koper als verkoper. Beide partijen kunnen de koop dus vernietigen zolang er geen ondertekende koopovereenkomst is. De verkoper kan dan ook niet worden gedwongen om alsnog mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van een schriftelijke overeenkomst.

Na ondertekening: binding, ontbinding en de grenzen van spijt

Na ondertekening verandert de positie van de verkoper aanzienlijk. De koopovereenkomst is dan tot stand gekomen en eveneens bindend. De verkoper kan zich dan niet zomaar terugtrekken.

Ontbinding van de overeenkomst is alleen mogelijk wanneer de koper tekortschiet in zijn verplichtingen, bijvoorbeeld door (de waarborgsom) niet te betalen of niet mee te werken aan de levering. Wanneer de koper dus netjes aan zijn/haar verplichtingen voldoet, is de verkoper verplicht mee te werken aan de overdracht.

Mocht de koper niet aan zijn/haar verplichtingen voldoen, dan is daarvoor vereist dat de koper eerst in gebreke is gesteld om binnen een redelijke termijn zijn/haar verplichtingen alsnog na te komen. Enkel wanneer niet binnen de gestelde termijn wordt nagekomen, is de koper in verzuim en zou de verkoper de overeenkomst kunnen ontbinden. Partijen kunnen hier echter in de koopovereenkomst andere afspraken over maken. Het is hierdoor van groot belang om bij de vaststelling van de koopovereenkomst dergelijke bepalingen goed na te gaan. 

Als een verkoper zich zonder geldige reden terugtrekt, is sprake van wanprestatie. De koper kan dan schadevergoeding vorderen op grond van artikel 6:74 BW en eventueel aanspraak maken op een contractuele boete.

Hoe kan de verkoper zich wapenen?

Hoewel de wet duidelijke kaders stelt, is er binnen de koopovereenkomst veel ruimte voor maatwerk. Verkopers kunnen hun positie aanzienlijk versterken door specifieke bepalingen op te nemen, waaronder:

·       Een duidelijke omschrijving van de staat van het verkochte goed.

·       Een boetebeding voor het geval de koper niet nakomt.

·       Ontbindingsbepalingen.

·       Het opnemen van fatale termijnen (bijvoorbeeld voor betaling of levering).

Door dergelijke bepalingen op te nemen in de koopovereenkomst, kunnen risico’s worden beperkt en wordt de kans op juridische conflicten verkleind.

Praktische aandachtspunten

In de praktijk ontstaan veel geschillen door onduidelijke afspraken of het ontbreken van schriftelijke vastlegging. Verkopers doen er daarom goed aan om alle afspraken zorgvuldig en volledig op papier te zetten, alert te zijn op belangrijke termijnen, tijdig en schriftelijk te communiceren bij problemen en uiteraard juridisch advies in te winnen bij twijfel.

Conclusie

Een verkoper die spijt krijgt van een koopovereenkomst heeft juridisch gezien beperkte mogelijkheden om zich terug te trekken. Vóór ondertekening van de koopovereenkomst is herroeping vaak nog mogelijk, maar na ondertekening is de verkoper in beginsel gebonden. Het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van onroerend goed biedt daarbij belangrijke bescherming. Zolang er nog niet is getekend, kan de koop nog worden vernietigd. Alleen wanneer de koper tekortschiet en in verzuim is, kan ontbinding een optie zijn.

De beste bescherming voor de verkoper ligt echter in het vooraf maken van duidelijke, schriftelijke en juridisch correcte afspraken. Daarmee kunnen onaangename verrassingen en conflicten worden voorkomen.

Een zorgvuldige voorbereiding maakt het verschil tussen spijt en zekerheid.

Meer informatie? E-mail ons op terpstra@stlegalsolutions.com of bel ons op +5999 5121325