De overdrachtsdatum: een bindende afspraak, geen formaliteit

De ondertekening van de koopovereenkomst van een woning is voor veel mensen een feestelijk moment. De handtekeningen zijn gezet, de financiering loopt en de verhuisdozen staan klaar. Toch is er één moment in het proces dat vaak minder aandacht krijgt: de overdrachtsdatum. We zien regelmatig dat kopers en verkopers deze datum als flexibel beschouwen. Een weekje later passeren, dat moet toch kunnen? Juridisch gezien ligt dat echter anders. De overdrachtsdatum is een bindende afspraak, en wie die niet naleeft, loopt aanzienlijke risico’s.

Wat is de overdrachtsdatum?

De overdrachtsdatum, ook wel leveringsdatum of passeerdatum genoemd, is het moment waarop de eigendom van de woning officieel overgaat van verkoper naar koper. Dat gebeurt via de notariële akte van levering. Vanaf dat moment is de koper juridisch eigenaar en draagt hij/zij het risico voor het pand. Ook belastingen, verzekeringen en nutsvoorzieningen worden per die datum aan de nieuwe eigenaar toegerekend.

De overdrachtsdatum wordt vastgelegd in de koopovereenkomst en vormt daarmee een essentieel onderdeel van de afspraak tussen koper en verkoper. Het lijkt een formaliteit, maar in juridische zin is het de dag waarop beide partijen hun verplichtingen moeten nakomen: de verkoper moet leveren, en de koper moet betalen.

Juridisch kader: fatale termijn

Op grond van artikel 6:83 Burgerlijk Wetboek (‘BW’) geldt dat overschrijding van een zogenoemde fatale termijn direct verzuim oplevert. Een afgesproken overdrachtsdatum wordt doorgaans als zo’n fatale termijn aangemerkt. Dat betekent dat de partij die op die datum niet levert, automatisch in verzuim raakt, zonder dat een ingebrekestelling nodig is.

Artikel 6:74 BW bepaalt vervolgens dat degene die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, schadeplichtig is. De wederpartij kan er dan voor kiezen om alsnog nakoming te vorderen, de overeenkomst te ontbinden of schadevergoeding te vorderen.

Kort gezegd: wie de overdrachtsdatum niet haalt, pleegt wanprestatie.

Financiering niet rond? Schriftelijk communiceren!

In de praktijk is de meest voorkomende reden voor vertraging dat de financiering van de koper nog niet rond is. Dit proces kan de nodige tijd in beslag nemen en de koper is afhankelijk van de bank. Toch ontslaat dat de koper niet van zijn verplichting om op tijd te leveren.

Kan de overdracht op de afgesproken datum niet doorgaan, dan is het aan te raden om de verkoper tijdig en schriftelijk om uitstel vragen. De koopovereenkomst stelt vaak bepaalde voorwaarden aan een verlengingsverzoek. Een telefoontje aan de makelaar is doorgaans niet voldoende. Meestal moet schriftelijk om verlenging van de termijn worden verzocht, gericht aan de verkoper. Het is verstandig daarin duidelijk te vermelden:

-       dat er nog geen reactie van de bank is op de financieringsaanvraag;

-       dat de bank heeft aangegeven uiterlijk op datum x met een reactie te komen;

-       en dat daarom om uitstel van de overdrachtsdatum wordt verzocht.

Pas wanneer de verkoper het verzoek uitdrukkelijk accepteert, is de datum verschoven. Zonder schriftelijke instemming blijft de oorspronkelijke leverdatum gelden – met alle gevolgen van dien.

De gevolgen van te laat leveren

Zoals gezegd heeft de verkoper een aantal opties wanneer de overdrachtsdatum is verstreken. Daarnaast bevatten veel koopovereenkomsten een boetebeding. Een klassiek voorbeeld van zo’n boetebeding is een boete van 10% van de koopsom bij niet-nakoming. Bij een woning van Cg 500.000,- betekent dat dus een boete van Cg 50.000,-, vaak nog naast de mogelijkheid voor de verkoper om aanvullende schadevergoeding te vorderen. Het niet goed in de gaten houden van de overdrachtsdatum kan dus aanzienlijke financiële gevolgen hebben.

De rol van de notaris

De notaris ziet toe op de juridische afwikkeling van de overdracht, maar kan geen uitstel verlenen zonder instemming van beide partijen. Soms wordt gedacht dat ‘de notaris het wel regelt’, maar dat is een misverstand. Een wijziging van de overdrachtsdatum is alleen geldig als koper en verkoper daar gezamenlijk (en vaak ook schriftelijk) mee instemmen.

De notaris heeft er bovendien belang bij dat de afgesproken datum wordt gehaald, omdat er vaak al afspraken zijn ingepland, conceptakten zijn opgesteld en registraties zijn voorbereid.

Het belang van duidelijke afspraken

De overdrachtsdatum lijkt een voor velen administratieve formaliteit, maar is in werkelijkheid een essentiële contractuele afspraak. Wie bij het aangaan van een koopovereenkomst aandacht besteedt aan duidelijke termijnen, voorwaarden voor uitstel en sancties bij te late levering, voorkomt dat de koop van een droomhuis eindigt in een juridisch conflict.

Conclusie

De overdrachtsdatum is meer dan een datum in de agenda: het is een bindende verplichting. Deze wordt meestal te luchtig opgevat, maar de gevolgen zijn vaak enorm. Wie niet levert op de afgesproken dag, loopt het risico op een boete, een verplichting tot schadevergoeding en mogelijk zelfs ontbinding van de koop. Door tijdig en schriftelijk te communiceren, en duidelijke afspraken te maken over uitstel en gevolgen van niet-nakoming, kunnen koper en verkoper zichzelf veel problemen besparen.

Zoals bij elke overeenkomst geldt ook hier: goede afspraken maken het verschil.