Wonen zonder overeenkomst: wat als iemand al jaren in uw woning verblijft?

Het komt vaker voor dan u denkt: een familielid, (ex-)partner, vriend of kennis woont al jaren in uw woning, zonder schriftelijke huurovereenkomst en soms zelfs zonder dat daarvoor enige vergoeding wordt betaald. Dit kan een tijdelijke situatie zijn, ‘tot hij of zij iets anders heeft gevonden’, maar de tijd verstrijkt en de situatie wordt steeds lastiger. Kunt u de bewoner nog uit uw woning krijgen? Is er überhaupt een juridische grondslag voor het verblijven in de woning? Is er sprake van huur, bruikleen, of helemaal geen recht? En vooral: wat kan een eigenaar doen om de woning terug te krijgen? 

Huur, gebruik of helemaal niets? 

De juridische kwalificatie van de situatie is cruciaal. In beginsel zijn er drie mogelijkheden:  

1. Huurovereenkomst 

Volgens het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) is sprake van huur wanneer de ene partij een zaak in gebruik geeft en de andere partij zich verbindt tot een tegenprestatie, meestal huur in geld. Die tegenprestatie is essentieel. Wordt er structureel huur betaald, dan is de kans groot dat sprake is van huur, zelfs als dit niet schriftelijk is vastgelegd. Het gevolg hiervan is dat huurbescherming van toepassing kan zijn waardoor beëindiging dan niet zomaar mogelijk is. 

2. Bruikleen/ gebruiksovereenkomst 

Wanneer iemand een woning mag gebruiken zonder daarvoor te betalen, wordt vaak gesproken van bruikleen. Denk aan een ouder die een kind in een appartement laat wonen, of een eigenaar die een woning ‘om niet’ ter beschikking stelt. Bruikleen is geregeld in artikel 7A:1759 BW.  

Bij bruikleen geldt in beginsel dat de eigenaar rechthebbende blijft en de zaak mag terugvragen. Maar ook hier geldt dat langdurig gebruik, gewekte verwachtingen en afhankelijkheid een rol kunnen spelen bij de beoordeling door de rechter. 

3. Geen titel of recht 

Soms is er niet eens (meer) sprake van toestemming. Bijvoorbeeld wanneer iemand in de woning is gebleven nadat afspraken zijn afgelopen, of wanneer de eigenaar de situatie nooit (expliciet) heeft goedgekeurd. In dat geval spreekt men van gebruik zonder recht of titel. Dat betekent niet dat u de bewoner eigenhandig op straat mag zetten, maar wel dat u in principe aanspraak kunt maken op ontruiming via de rechter.  

Kan de eigenaar de woning zomaar terugnemen? 

Het korte antwoord: nee. Ook als iemand geen huur betaalt en geen overeenkomst heeft, mag een eigenaar niet zomaar zelf de sloten vervangen, goederen naar buiten zetten of de toegang tot de woning op andere wijze blokkeren.  

De juiste route 

Wie een woning terug wil krijgen, doet er verstandig aan gestructureerd te werk te gaan. Allereerst is het belangrijk de situatie juridisch te laten beoordelen: is er sprake van huur, bruikleen of gebruik zonder recht of titel? Die kwalificatie bepaalt welke regels gelden. 

Vervolgens dient de bewoner schriftelijk te worden gesommeerd om de woning binnen een redelijke termijn te verlaten. Daarmee wordt het gebruik formeel beëindigd en wordt vastgelegd dat de eigenaar teruggave verlangt. 

Geeft de bewoner daaraan geen gehoor, dan rest in de meeste gevallen alleen een gerechtelijke procedure, waarin ontruiming van de woning wordt gevorderd. Alleen via de rechter kan een ontruiming rechtsgeldig worden afgedwongen. 

Beëindiging en ontruiming 

Bij bruikleen of gebruik zonder titel kan de eigenaar in beginsel het gebruik beëindigen. Dat gebeurt meestal door een schriftelijke opzegging met een redelijke termijn om te vertrekken. Wat “redelijk” is, hangt af van de omstandigheden, maar bij langdurige bewoning zal dat al snel enkele maanden zijn. Verlaat de bewoner de woning niet vrijwillig, dan rest vaak alleen een ontruimingsprocedure bij de rechter. De rechter kan dan, als de vordering wordt toegewezen, de ontruiming bevelen, eventueel onder last van een dwangsom of met inschakeling van de sterke arm. 

Praktisch advies 

Het vastleggen van afspraken is essentieel, ook wanneer het gaat om familie of vrienden. Juist in informele verhoudingen ontstaan achteraf vaak misverstanden over wat wel en niet is afgesproken. Zorg dat u daarnaast tijdig duidelijk bent over uw verwachtingen en grenzen. Als u een situatie jarenlang laat voortbestaan, loopt u het risico dat de ander zich met succes beroept op gewekte verwachtingen. Handel voorts niet impulsief, het eigenhandig afsluiten van de woning of verwijderen van goederen van de bewoner, kan juridische gevolgen hebben en werkt in de praktijk vaak averechts. Zorg dat u zoveel mogelijk bewijs verzamelt, zoals berichten, betalingsbewijzen en verklaringen. Deze kunnen doorslaggevend zijn als het tot een procedure komt. Tot slot is het verstandig om in een vroeg stadium juridisch advies in te winnen. De juiste kwalificatie van de rechtsverhouding bepaalt in hoge mate welke stappen mogelijk zijn en voorkomt kostbare fouten.  

Conclusie 

Een persoon die al lange tijd in uw woning woont zonder huur te betalen, heeft niet automatisch huurbescherming. Dit betekent echter niet dat u zonder meer tot ontruiming kunt overgaan. De vraag of sprake is van huur, bruikleen of gebruik zonder recht bepaalt in hoge mate uw positie. Daarbij zijn de omstandigheden van het geval doorslaggevend. Wie een woning aan een ander ter beschikking stelt, doet er daarom verstandig aan vanaf het begin duidelijke afspraken te maken. Dat voorkomt dat tijdelijke gastvrijheid eindigt in een langdurig juridisch conflict.