Bouwplannen? Goede afspraken maken het verschil.

De huizenmarkt op Curaçao zit in de lift en daarmee stijgt ook het aantal verbouwingen en nieuwbouwplannen. Of u nu een extra slaapkamer wil realiseren, de keuken verbouwen of een complete renovatie: vroeg of laat komt u in gesprek met een aannemer. Nog te vaak wordt er dan snel een offerte getekend, met het idee: ‘Zo, dat is geregeld’, maar juist daar gaat het in de praktijk vaak mis. Het sluiten van een aannemingsovereenkomst lijkt een formaliteit maar wie niet goed oplet, kan al snel voor verrassingen komen te staan.

De aannemingsovereenkomst

Aanneming van werk wordt in artikel 7:750 Burgerlijk Wetboek (‘BW’) aangeduid als een overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever verbindt om een werk tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. Achter die simpele afspraak schuilen talloze vragen. Wat gebeurt er als de bouw langer duurt dan afgesproken? Wie draait er op voor stijgende materiaalkosten? Hoe wordt omgegaan met meerwerk? En wat als het werk gebreken vertoont? Veel conflicten ontstaan doordat hierover vooraf niets of te weinig is afgesproken. Dan geldt de wet, maar die sluit lang niet altijd aan bij wat partijen eigenlijk voor ogen hadden.

De offerte

Een veelgemaakte fout is denken dat een offerte voldoende zekerheid biedt. Offertes zijn vaak summier, ze bevatten een prijs en een globale omschrijving, maar zelden concrete afspraken over bijvoorbeeld de planning, meerwerk of aansprakelijkheid. Juridisch geldt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). De offerte kwalificeert als een aanbod en na aanvaarding daarvan komt de overeenkomst tot stand. Toch is het verstandig het niet bij een offerte te laten, maar in een (aannemings)overeenkomst aanvullende bepalingen vast te leggen. Het vastleggen van uitzonderingen en onvoorziene omstandigheden kan immers veel discussie voorkomen.

Termijnen en deelopleveringen

Wie een bouwproject start weet dat tijd geld is. Toch worden deadlines nog vaak te vaag afgesproken: ‘binnen drie maanden na de start’ en ‘oplevering in het najaar’ zijn veel geziene bepalingen. Artikel 6:83 BW bepaalt dat overschrijding van een fatale termijn direct verzuim oplevert, zonder dat de aannemer in gebreke hoeft te worden gesteld. Het loont daarom om fatale opleverdata op te nemen in de aannemingsovereenkomst. Daarnaast is het aan te raden het werk in verschillende fasen te verdelen en per fase deelbetaling af te spreken – bij voorkeur na oplevering van het werk. Na iedere fase kan dan een inspectie plaatsvinden en bij goedkeuring kan vervolgens weer een deelbetaling volgen. Zo wordt vaak tijdig duidelijk of de planning nog haalbaar is en of het opgeleverde werk van goede kwaliteit is. Betaling na iedere fase kan bovendien een prikkel zijn tot afronding van de fase, zodat het werk niet te lang blijft liggen. Ook kan het opnemen van een boete bij overschrijding van een bouwtermijn een prikkel zijn voor tijdige nakoming.

Meerwerk

Meerwerk zorgt in de praktijk regelmatig voor verrassingen en discussies. Op grond van artikel 7:755 BW moet de aannemer de opdrachtgever tijdig waarschuwen voor noodzakelijke extra werkzaamheden en de daaruit voortvloeiende prijsverhoging. Doet hij dat niet, dan hoeft de opdrachtgever daarvoor niet te betalen. De wet bepaalt dat daarvan niet ten nadele van de opdrachtgever mag worden afgeweken. In de praktijk komt het vaak voor dat een aannemer extra werk uitvoert en de rekening pas achteraf presenteert. Duidelijke afspraken over meerwerk kunnen dergelijke discussies en problemen voorkomen.

Aansprakelijkheid voor onderaannemers

Een aannemer schakelt vaak onderaannemers in, bijvoorbeeld voor installatiewerk, de elektra of tegelzetten. Volgens artikel 7:751 BW mag de aannemer het werk onder zijn leiding door anderen laten uitvoeren. Hij mag ook de leiding aan anderen overlaten. Dit doet echter niet af aan zijn aansprakelijkheid voor deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Voor de opdrachtgever is dat een geruststelling: de aannemer is verantwoordelijk, ook voor het uitbestede werk. Mocht er iets mislopen, laat u dan niet verleiden om zelf met de onderaannemers in conclaaf te gaan. Laat dit de verantwoordelijkheid van de aannemer zijn om misverstanden en discussie omtrent gegeven instructies te voorkomen.

Oplevering en eindinspectie

Een cruciaal moment in het bouwproces is de oplevering. Artikel 7:758 lid 2 BW bepaalt dat op dat moment het risico van de aannemer over gaat naar de opdrachtgever. Na oplevering kan herstel niet meer worden geëist voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Leg eventuele gebreken daarom schriftelijk bij de eindinspectie. U kunt gezamenlijk met de aannemer een opleveringsrapport – bij voorkeur met foto’s - opstellen. Zorg dat voorafgaand aan de bouw in de overeenkomst al is vastgelegd binnen welke termijn de inspectie zal plaatsvinden en gebreken dienen te worden verholpen. Dit voorkomt latere discussies.

Conclusie

Wie een aannemer inschakelt, doet er verstandig aan verder te kijken dan de handtekening onder een offerte. Het loont om vooraf heldere afspraken te maken over de prijs, termijnen, meerwerk, onderaannemers en oplevering. Dat kost misschien wat extra tijd, maar het voorkomt dure en slepende procedures achteraf. Het is toch veel leuker met uw aannemer het glas te heffen na oplevering, dan elkaar terug te zien voor de rechter?

Heeft u vragen over uw aannemingsovereenkomst? Of wilt u een als bouwbedrijf/aannemer een modelovereenkomst laten opstellen? Wij helpen u graag!

Neem contact met ons op via terpstra@stlegalsolutions.com of +5999 5121325.