¿Tienes planes de construcción? Un buen acuerdo marca la diferencia.

El mercado inmobiliario en Curazao está en auge y, con ello, también aumenta el número de reformas y proyectos de nueva construcción. Tanto si desea añadir un dormitorio, reformar la cocina o realizar una renovación completa, tarde o temprano tendrá que hablar con un contratista. Con demasiada frecuencia se firma rápidamente un presupuesto con la idea de «ya está todo arreglado», pero es precisamente ahí donde suelen surgir los problemas en la práctica. Firmar un contrato de construcción parece una formalidad, pero quien no presta atención puede encontrarse rápidamente con sorpresas.

El contrato de obra

La contratación de obras se define en el artículo 7:750 del Código Civil neerlandés («BW») como un contrato por el que una parte, el contratista, se compromete con la otra parte, el cliente, a realizar y entregar una obra a cambio de una remuneración en efectivo que deberá pagar el cliente. Detrás de este sencillo acuerdo se esconden innumerables preguntas. ¿Qué ocurre si la construcción dura más de lo acordado? ¿Quién corre con los gastos del aumento del coste de los materiales? ¿Cómo se gestionan los trabajos adicionales? ¿Y qué ocurre si la obra presenta defectos? Muchos conflictos surgen porque no se ha acordado nada o se ha acordado muy poco al respecto de antemano. En ese caso, se aplica la ley, pero esta no siempre se ajusta a lo que las partes tenían realmente en mente.

El presupuesto

Un error muy común es pensar que un presupuesto ofrece suficiente seguridad. Los presupuestos suelen ser sucintos, incluyen un precio y una descripción general, pero rara vez contienen acuerdos concretos sobre, por ejemplo, la planificación, los trabajos adicionales o la responsabilidad. Desde el punto de vista jurídico, un contrato se celebra mediante una oferta y su aceptación (artículo 6:217 del Código Civil neerlandés). El presupuesto se considera una oferta y, tras su aceptación, se celebra el contrato. No obstante, es aconsejable no limitarse al presupuesto, sino establecer disposiciones adicionales en un contrato (de obra). De hecho, establecer excepciones y circunstancias imprevistas puede evitar muchas discusiones.

Plazos y entregas parciales

Quien inicia un proyecto de construcción sabe que el tiempo es dinero. Sin embargo, los plazos suelen acordarse de forma demasiado imprecisa: «en un plazo de tres meses desde el inicio» y «entrega en otoño» son cláusulas muy habituales. El artículo 6:83 del Código Civil neerlandés establece que el incumplimiento de un plazo improrrogable constituye un incumplimiento inmediato, sin que sea necesario notificarlo al contratista. Por lo tanto, conviene incluir fechas límite de entrega en el contrato de obra. Además, es recomendable dividir el trabajo en diferentes fases y acordar un pago parcial por cada fase, preferiblemente tras la entrega del trabajo. Después de cada fase se puede realizar una inspección y, si se aprueba, se puede realizar un nuevo pago parcial. De este modo, a menudo se sabe a tiempo si la planificación sigue siendo viable y si el trabajo entregado es de buena calidad. El pago tras cada fase también puede ser un incentivo para completar la fase, de modo que el trabajo no se prolongue demasiado. Asimismo, incluir una penalización por exceder el plazo de construcción puede ser un incentivo para cumplirlo a tiempo.

Trabajo adicional

En la práctica, los trabajos adicionales suelen dar lugar a sorpresas y discusiones. En virtud del artículo 7:755 del Código Civil neerlandés, el contratista debe advertir al cliente con antelación de los trabajos adicionales necesarios y del consiguiente aumento de precio. Si no lo hace, el cliente no está obligado a pagarlos. La ley establece que no se puede desviar de esta norma en detrimento del cliente. En la práctica, es frecuente que un contratista realice trabajos adicionales y presente la factura a posteriori. Unos acuerdos claros sobre los trabajos adicionales pueden evitar este tipo de discusiones y problemas.

Responsabilidad por subcontratistas

Un contratista suele recurrir a subcontratistas, por ejemplo, para trabajos de instalación, electricidad o alicatado. Según el artículo 7:751 del Código Civil neerlandés, el contratista puede encargar a otros la realización de los trabajos bajo su dirección. También puede delegar la dirección a otros. Sin embargo, esto no le exime de su responsabilidad por el correcto cumplimiento del contrato. Para el cliente, esto supone una tranquilidad: el contratista es responsable, también del trabajo subcontratado. Si algo sale mal, no se deje tentar por entrar en contacto con los subcontratistas. Deje que sea responsabilidad del contratista para evitar malentendidos y discusiones sobre las instrucciones dadas.

Entrega y inspección final

Un momento crucial en el proceso de construcción es la entrega. El artículo 7:758, apartado 2, del Código Civil neerlandés establece que, en ese momento, el riesgo del contratista se transfiere al cliente. Tras la entrega, ya no se puede exigir la reparación de los defectos que el cliente debería haber descubierto razonablemente en el momento de la entrega. Por lo tanto, comunique por escrito cualquier defecto durante la inspección final. Puede redactar un informe de entrega, preferiblemente con fotografías, junto con el contratista. Asegúrese de que, antes de la construcción, se haya establecido en el contrato el plazo en el que se llevará a cabo la inspección y se subsanarán los defectos. Esto evitará discusiones posteriores.

Conclusión

Si vas a contratar a un contratista, es mejor que no te quedes solo con la firma del presupuesto. Vale la pena acordar de antemano el precio, los plazos, los trabajos adicionales, los subcontratistas y la entrega. Puede que te lleve un poco más de tiempo, pero te ahorrará procedimientos costosos y largos después. ¿No es mucho más agradable brindar con su contratista tras la entrega que volver a verse en los tribunales?

¿Tiene alguna pregunta sobre su contrato de obra? ¿O desea que se redacte un contrato tipo como empresa constructora/contratista? ¡Estaremos encantados de ayudarle!

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